La compra de vivienda es una de las decisiones mas importantes que tomamos a lo largo de nuestra vida. La vivienda constituye en la actualidad un producto de uso ordinario y generalizado y su compra supone un paso transcendental.
Para proceder a la compra de una vivienda, es necesario que el consumidor se informe correctamente de sus garantías y los materiales de construcción, gastos que pueden repercutir en el comprador y documentación a entregar en la adquisición de una vivienda. Contar con esta información es un derecho básico y especialmente reconocido y protegido de los consumidores y usuarios.
DATOS A TENER EN CUENTA ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA
Todos los datos, características y condiciones que aparezcan en la publicidad y la promoción de una vivienda deben ser reales y no inducir a error. Además, serán de obligado cumplimiento para el vendedor, por lo que es aconsejable guardar todos los folletos de presentación o publicidad que se le entreguen al comprador para poder reclamar contra cualquier error o cambio en estas características o condiciones.
En caso de tratarse de vivienda nueva en construcción, los datos más relevantes son los siguientes:
- La inscripción en el registro mercantil de la promotora y de la constructora y sus informes sobre las cuentas anuales. Para tener información sobre su solvencia será necesario contratar a un asesor independiente.
- Plano general y detallado de la vivienda y descripción con expresión de su superficie útil, del edificio en el que se encuentra, de las zonas comunes y de los servicios accesorios.
- Referencia a los materiales empleados en la construcción de la vivienda.
- Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones que exijan algún tipo de actuación o conocimiento especial y sobre evacuación del inmueble en caso de emergencia.
- Datos identificadores de la inscripción en el registro de la propiedad. Es importante cerciorarse de que la persona que transmite la propiedad aparece como titular de la misma en el Registro.
- Debe quedar claramente identificado en la oferta el precio total y condiciones de pago.
- Debemos exigir una copia de las autorizaciones para la construcción de la vivienda y de la cédula urbanística.
- Asegurarnos de que la vivienda está libre de cargas.
- Cuando se trate de primera transmisión se indicará el nombre y domicilio del arquitecto y el nombre o razón social y domicilio del constructor.
PRECIO DE COMPRA
La información será especialmente detallada y clara en cuanto al precio, debiéndose tener a disposición del comprador y de las autoridades competentes una nota explicativa que contendrá los siguientes datos:
1º. Precio total de la venta, que se entenderá que incluye en su caso, los honorarios de Agente y el IVA.
2º. Forma de pago. En el caso de preverse aplazamientos se indicará el tipo de interés aplicable y las cantidades que corresponderá abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de unos y otros.
3º. Medios de pago admisibles para las cantidades aplazadas.
4º. Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, se indicará con claridad el Notario autorizante de la correspondiente escritura, fecha de ésta, datos de su inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria que corresponde a cada vivienda, con expresión de vencimientos y cantidades. El comprador no está en ningún caso obligado a subrogarse en la hipoteca del promotor.
5º. Garantías que deberá constituir el comprador por el precio o la parte de él, aplazado.
LAS ARRAS O SEÑAL
En la compraventa de vivienda, suele pedirse el pago de una cantidad previa (no obligatoria) en concepto de arras o señal. De esta manera, el vendedor se compromete a no vender la vivienda a otro comprador.
No obstante, hay que tener en cuenta que las arras, son de dos clases: confirmatorias, que tienen por objeto dar un principio de ejecución a los contratos perfeccionándolo; y penitenciales que posibilitan la rescisión del contrato bajo la condición de su pérdida (si es el comprador el que finalmente decide no comprar) o bajo la condición de la devolución del doble del importe de la señal (si el que se arrepiente es el vendedor). Es fundamental para ello que esto aparezca en la Escritura. Si el contrato no dice nada al respecto, la suma entregada debe considerarse como arras confirmatorias (se podrá exigir el precio de la vivienda), ya que sólo tendrán carácter penitencial si así lo acuerdan las partes.
Por tanto, debemos constatar de modo expreso que las partes dejan establecida la posibilidad de rescindir el contrato perdiendo la señal.
PAGOS PERIÓDICOS: ENTREGAS DE DINERO PREVIAS A LA CONSTRUCCIÓN Y DURANTE LA MISMA
Si decide adquirir la vivienda, es frecuente comprometerse también a la entrega de ciertas cantidades de dinero de forma periódica mientras se construye la misma y hasta la firma del contrato de compraventa, cantidades que se descontarán del importe total de la compra. Estas cantidades deben ser garantizadas por los promotores de la vivienda mediante seguro o aval, que debe aparecer en el precontrato. El promotor deberá entregar la póliza individual de este seguro.
En los contratos en que se pacte la entrega al promotor de cantidades anticipadas deberá hacerse costar expresamente:
a) Que el promotor se obliga a la devolución al comprador de las cantidades percibidas a cuenta más el 6 por 100 de interés anual en caso de que la construcción no se inicie o no termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la Cédula de Habitabilidad.
b) Referencia al aval o contrato de seguro identificando la Entidad avalista o aseguradora.
c) Designación del Banco y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar.
Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el comprador podrá optar entre la resolución del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual o conceder al promotor prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato , especificando el nuevo período con fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
Expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la Entidad aseguradora o avalista.
CONTRATO DE COMPRA DE VIVIENDA
En el contrato privado de compraventa debe constar, al menos, lo siguiente:
- Los datos de las partes y su capacidad legal necesaria para celebrar el contrato.
- Identificación de la vivienda: el plano de la vivienda y la memoria de calidades.
- El precio y las condiciones de la adquisición y los impuestos aplicables.
- La fecha de entrega de la vivienda y la penalización que el constructor debe satisfacer al comprador por cada mes de retraso respecto a la fecha prevista para la entrega.
- Firma de las partes que contratan (comprador y vendedor).
La entrega de las llaves se realizará con la firma de la Escritura Publica de compraventa de la vivienda otorgada ante Notario. Tras la firma de la escritura de compraventa y la de préstamo hipotecario, en su caso, el comprador debe registrar el contrato relativo al dominio de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Esto protege al comprador frente a posibles acreedores, otros posibles compradores de buena fe, cargas ocultas que pudiera tener la vivienda, etc.
El promotor entregará una Cedula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación que acredita que la vivienda es habitable.
GARANTÍA POR DESPERFECTOS
El promotor responderá frente al comprador y los terceros adquirientes de los desperfectos según los siguientes plazos:
- Un año para los defectos que afecten al acabado de la obra: problemas de instalación eléctrica, pintura, suelos mal acabados, rayas en los cristales, etc.
- Tres años para los defectos que afecten a las condiciones de habitabilidad: grietas, fisuras o humedades.
- Diez años para defectos que afecten a la estructura del edificio: Cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga, etc.
Las acciones para exigir la responsabilidad por daños materiales, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños.