Hasta la aprobación de la Ley de Propiedad Horizontal en 1960, esta materia era únicamente regulada por la autonomía privada reflejada en los Estatutos. La Ley brinda una regulación que constituye el marco esencial para las relaciones de los copropietarios de un inmueble, y, por otro lado, admite que los Estatutos especifiquen, completen y modifiquen ciertos derechos y deberes de la misma, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario. De ahí que la formulación de Estatutos no resultará indispensable, si bien éstos cumplen la función de desarrollar el marco legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.
CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
La propiedad horizontal -regulada por la Ley de Propiedad Horizontal– se caracteriza por la idea de que varios sujetos son titulares, de forma simultánea, de un derecho de propiedad, por un lado de su piso, que tiene un aprovechamiento independiente, y por otro, de los bienes comunes del edificio y de la urbanización. La comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica.
Los pisos o locales y sus anexos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes u otros más grandes por la unión de varios. En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijación de las nuevas cuotas de participación.
El propietario de cada piso o local podrá modificar sus elementos arquitectónicos (por ejemplo, tirar un tabique, cerrar la terraza), instalaciones o servicios cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.
DERECHOS Y OBLIGACIONES EN LA COMUNIDAD DE VECINOS
En cuanto a los derechos y obligaciones en la propiedad horizontal, se pueden resumir en:
- Aquellos relacionados con el piso o local particular, que pasan por mantener en buen estado de conservación la vivienda o local y consentir en ellos las reparaciones necesarias para el buen mantenimiento del inmueble en su conjunto.
- Aquellos relacionados con los elementos comunes, como son respetar las instalaciones generales, y el mantenimiento y la colaboración con la comunidad de vecinos.
Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones para ser habitable y seguro.
La comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad o instalar los dispositivos necesarios (ascensores, elevadores…) en los elementos comunes. El importe total de estas actuaciones obligatorias no puede exceder de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Sin embargo, el límite de 12 mensualidades no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM, que en 2020 se fija en 537,84 € (mensual), 6.454,03 € (12 mensualidades), 7.519,59 € (14 mensualidades)).
Sí se aplicará el límite de las 12 mensualidades en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso hagan que el coste anual repercutido de las obras no supere el 33 % de sus ingresos anuales.
DISCREPANCIAS SOBRE OBRAS Y ACTUACIONES EN LOS ESPACIOS COMUNES
Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.