La toma de decisiones en las comunidades de propietarios

En la Junta de propietarios se toman las decisiones que afectan a toda la comunidad de propietarios, por eso es importante conocer cómo funciona y cuáles son los órganos de gobierno que hay en una comunidad.

Los órganos de gobierno de la comunidad de propietarios son los siguientes:

a. La Junta de propietarios.

b. El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c. El secretario.

d. El administrador.

LA OBLIGACIÓN DE SER PRESIDENTE

El presidente y el vicepresidente serán nombrados, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado como presidente podrá solicitar su relevo dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. Podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la previsión de dichos cargos separadamente de la presidencia, pudiendo acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de administrador y el de secretario podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Actualmente es habitual que el nombramiento recaiga sobre administradores de fincas colegiados y gestoras especializadas.

Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

LA JUNTA DE PROPIETARIOS APRUEBA LAS CUENTAS Y LAS OBRAS

La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.

Corresponde a la Junta de propietarios:

a. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados.

b. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias.

d. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior.

e. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad.

La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. Si algún piso o local perteneciese a diferentes propietarios, éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas.

Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto del propietario queda delegada en el usufructurario. Esta delegación del voto deberá ser expresa cuando se voten gastos u obras extraordinarias.

Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, transcurrida media hora desde la anterior, esta vez sin sujeción a quórum.

MAYORÍAS NECESARIAS PARA LA ADOPCIÓN DE ACUERDOS EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS:

En cuanto a la toma de decisiones, hay que decir que los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a una serie de normas, donde se establecen los siguientes regímenes:

  • de unanimidad: en la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad,
  • mayoría cualificada de tres quintos: para el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general,
  • mayoría no cualificada de un tercio: para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación o suministros energéticos colectivos de aprovechamiento privativo y,
  • mayoría simple: el resto.

El valor de los votos de cada propietario se encontrará condicionado por la cuota.

LOS ACUERDOS DE LA JUNTA SE PUEDEN IMPUGNAR

Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales en los supuestos de ser contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, cuando resulten gravemente perjudiciales para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y/o cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen votado en contra en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

La posible impugnación tiene como límite los tres meses posteriores a adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso el plazo para actuar es de un año.

LA COMUNIDAD DE PROPIETARIO COMO CONSUMIDOR

Una comunidad de vecinos, cuando actúa como consumidor, puede acudir al asesoramiento y protección de las Asociaciones de Consumidores en relación con los conflictos y reclamaciones que pudieran surgir con las empresas con las que contrata.

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